Projetos

Daniel de Mello Sanfelici

2020 – Atual

Mapeamento geo-histórico do mercado imobiliário de Niterói: uma nova ferramenta para a gestão pública do solo urbano

Descrição: O projeto tem por objetivo central construir uma cartografia geohistórica vetorial do mercado imobiliário de Niterói, a fim de proporcionar instrumentos de análise da evolução da ocupação do espaço da cidade e, assim, estimular a formulação de políticas públicas que permitam racionalizar o uso do solo urbano e reduzir as desigualdades socioterritoriais no município. Esta iniciativa de pesquisa se coaduna com os desafios prioritários estabelecidos na seção Niterói Inclusiva do planejamento estratégico Niterói Que Queremos (NQQ), bem como com o princípio de urbanização inclusiva do sexto Objetivo de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da ONU para 2030 (Tornar as cidades e os assentamentos humanos inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis). O projeto tem duas dimensões complementares, que exigirão procedimentos de pesquisa distintos: de uma parte, objetiva-se reconstituir, com este olhar específico, a evolução histórica da ocupação e do adensamento do espaço urbano de Niterói, com base em documentos históricos, em pesquisas anteriores e em levantamentos de dados secundários. A outra dimensão da pesquisa repousa na proposição de políticas públicas que permitam racionalizar o uso do solo urbano e reduzir as desigualdades socioterritoriais no município, explorando as possibilidades à disposição do poder público para implementar políticas que oportunizem o melhor aproveitamento do solo urbano nas áreas que dispõem de melhor infraestrutura, atentando, ao mesmo tempo, para a necessidade de ampliar o acesso ao solo urbano para os grupos sociais mais vulneráveis e para a criação de mecanismos de quantificação, apropriação e redistribuição da mais-valia fundiária. 

 

2020 – Atual

 
Investidores institucionais e intermediários financeiros no mercado imobiliário comercial: uma tipologia analítica das práticas de investimento e seus impactos territoriais 
 

Descrição: Ao longo da última década, um número crescente de pesquisas na área de estudos urbanos tem se dedicado a compreender as práticas de investimento de grandes investidores institucionais e financeiros (institutional landlords) no mercado imobiliário comercial. A literatura, em geral, aponta para a proeminência de racionalidades financeiras na tomada de decisão desses atores – em oposição às práticas de investidores e empreendedores imobiliários mais tradicionais) – analisa como essas decisões têm afetado o ambiente construído urbano. No entanto, a literatura frequentemente pressupõe que todos os grandes investidores financeiros convergem, em grande medida, com tais práticas financeirizadas de investimento. O objetivo dessa pesquisa é perscrutar mais detidamente as racionalidades decisórias e as práticas de investimento de três grupos de atores econômicos que, ao longo das últimas duas décadas, ganharam maior participação no mercado imobiliário comercial brasileiro: empresas de exploração imobiliárias listadas na bolsa (property firms); fundos de investimento imobiliário (FIIs); e fundos de pensão. A pesquisa parte da hipótese de que, embora racionalidades próprias do mercado financeiro se façam presentes nos três grupos de atores econômicos, persistem diferenças relevantes na tomada de decisão que têm impacto sobre o tipo de investimento realizado, sobre o modo como é conduzido e, por conseguinte, sobre os efeitos do investimento sobre o ordenamento urbano e regional. Entende-se, portanto, que iluminar tais diferenças nas práticas de investimento é relevante tanto para enriquecer a literatura no campo de estudos urbano sobre a presença de grandes investidores institucionais no mercado imobiliário, ainda muito circunscrita aos países desenvolvidos, como também pode proporcionar subsídios para a melhor regulação do uso do solo urbano e para a mitigação das disparidades socioespaciais nas metrópoles. 

 

2019 – Atual

Desigualdades sociais globais em perspectiva temporal e espacial

Descrição: O projeto de pesquisa colaborativa, intitulado Desigualdades sociais globais em perspectiva temporal e espacial, analisa a formação e a reprodução das desigualdades globais na longa duração (da Antiguidade ao capitalismo contemporâneo) e em diferentes escalas. Considerando-se que a maioria das pesquisas empíricas contemporâneas sobre desigualdade se concentra nos campos da economia e da sociologia, com enfoque no problema da disparidade de renda no interior de determinado país, o presente projeto compreende desigualdade como um fenômeno multidimensional, internacionalmente combinado e cumulativo. A desigualdade assim definida situa-se no plano dos direitos políticos e sociais, da repartição de poder e de riqueza, das formas de reconhecimento e do acesso a bens e recursos, sejam materiais ou simbólicos. Dessa forma, possui não apenas aspectos quantificáveis (diferenças de grau), mas também componentes qualitativas, simbólicas e fortemente classificadoras, como gênero e etnicidade. O projeto tem por objetivos: analisar o conceito de desigualdade à luz das variações temporais e espaciais; identificar e classificar vínculos sociais relacionais de ?persistente desigualdade?; definir e comparar formas de distribuição/concentração de renda vinculadas à territorialização; identificar, comparar e classificar formas de desigualdades em relação aos direitos e à justiça ambientais; desenvolver um instrumental conceitual e teórico transversal aos campos de conhecimento envolvidos. Para tanto, compreende a criação de uma rede interdisciplinar e internacional de pesquisadores e instituições para abordar o problema em sua complexidade..

 

2018 – Atual

Modelos de gestão, ferramentas de avaliação e padrões construtivos no mercado imobiliário paulistano: uma análise das mudanças recentes no campo econômico e suas implicações urbanas

Descrição: Nos últimos anos, uma bibliografia interdisciplinar crescente vem analisando as implicações urbanas e socioeconômicas do maior entrelaçamento entre mercado financeiro e mercado imobiliário no Brasil. No entanto, de forma muito recorrente, as pesquisas que examinaram este processo de financeirização focalizaram um ator ideal-típico, visto como portador privilegiado de uma racionalidade financeira. Esta pesquisa desloca um pouco a perspectiva de análise ao adotar um enfoque convencionalista e institucional para a investigar a financeirização do imobiliário, compreendido aqui como um campo econômico. Entende-se que a difusão de práticas e racionalidades que exprimem lógicas financeiras se dá mediante a constante reconfiguração das relações cotidianas (de conflito e cooperação) entre uma miríade de atores em rede. O objetivo, portanto, desta pesquisa é trazer à luz esta trama de relações entre empresas, associações empresariais, instituições diversas e profissionais a fim de elucidar as principais mudanças recentes nas práticas econômicas do mercado imobiliário paulistano e suas implicações sobre a produção da cidade. Três dimensões desta mudança são privilegiadas: (1) os modelos de gestão e governança adotados por construtoras, incorporadoras e empresas de exploração imobiliária; (2) os instrumentos de precificação dos ativos imobiliários empregados por todos os atores relevantes do mercado de compra e venda de imóveis; (3) o perfil dos produtos imobiliários ofertados.

2017 – Atual

A gestão do patrimônio imobiliário pelos fundos de pensão brasileiros: concepções, lógicas de ação e dinâmicas territoriais urbanas

Descrição: Desde pelo menos o início deste século, uma bibliografia crescente no campo interdisciplinar dos estudos urbanos vem explorando as consequências da integração do segmento imobiliário com os mercados financeiros. Particularmente de interesse para estes estudos tem sido compreender em que medida a difusão de modos de ação e racionalidades financeiras repercutiram sobre as formas de produção, consumo e gestão do estoque imobiliário e, por conseguinte, sobre a morfologia do espaço urbano que vem sendo produzido. Em que pese os avanços inegáveis neste campo de pesquisa nos últimos anos, poucos estudos se voltaram, até o momento, para as entidades de previdência complementar (comumente designados fundos de pensão) enquanto agentes relevantes no setor imobiliário na condição de proprietários e gestores de um estoque significativo de imóveis. Trata-se de uma lacuna importante, tendo em vista que estas entidades situam-se como um dos principais pontos de interface entre o mundo do mercado financeiro e o segmento imobiliário, o que sugere que mudanças em suas práticas de investimento podem ter efeitos importantes para as cidades. Visando contribuir para preencher esta lacuna, esta pesquisa tem por objetivo investigar em que medida os fundos de pensão brasileiros internalizaram, enquanto princípios de gestão do seu patrimônio imobiliário, racionalidades e lógicas de decisão preponderantes no mundo das finanças. Partindo da hipótese de que houve, tendencialmente, uma maior disseminação de paradigmas de gestão patrimonial mais alinhados com as concepções de rentabilidade e risco predominantes na esfera financeira, a pesquisa propõe-se, além disso, a examinar como essas tendências afetam as características e localização dos ativos imobiliários que compõem a carteira de investimentos dos fundos de pensão e o que essas mudanças representam do ponto de vista do acesso à cidade e de sua estruturação espacial.

 

Juliana Nunes Rodrigues

2020 – Atual

Cooperação territorial e desenvolvimento: um estudo sobre pactos político- territoriais cooperativos em dois estados federados brasileiros, Bahia e Rio de Janeiro

Descrição: O projeto reúne pesquisadores de diversas Instituições de Ensino Superior, localizadas no Estado do Rio de Janeiro, assim como pesquisadores da Universidade Federal da Bahia. Pretende-se aprofundar as análises acerca das relações entre estados federados e municípios em duas realidades políticas e territoriais particulares: o Estado da Bahia e o Estado do Rio de Janeiro. Esses dois estados federados constituem laboratórios de pesquisa interessantes: os dois têm como particularidade o fato de terem abrigado capitais brasileiras, e supõe-se que as relações federativas entre os estados e seus respectivos recortes municipais tenham sido historicamente marcadas por essa condição; ademais, os dois estados empreendem estratégias diversas em relação às possibilidades de conformação de arranjos intermunicipais cooperativos para fazer face aos desafios sociais, econômicos e políticos do presente. São essas estratégias e as peculiaridades das relações entre as escalas de poder estadual e municipal que nos interessam especificamente.

2019 – Atual

Desigualdades sociais globais em perspectiva temporal e espacial

Descrição: O projeto de pesquisa colaborativa, intitulado Desigualdades sociais globais em perspectiva temporal e espacial, analisa a formação e a reprodução das desigualdades globais na longa duração (da Antiguidade ao capitalismo contemporâneo) e em diferentes escalas. Considerando-se que a maioria das pesquisas empíricas contemporâneas sobre desigualdade se concentra nos campos da economia e da sociologia, com enfoque no problema da disparidade de renda no interior de determinado país, o presente projeto compreende desigualdade como um fenômeno multidimensional, internacionalmente combinado e cumulativo. A desigualdade assim definida situa-se no plano dos direitos políticos e sociais, da repartição de poder e de riqueza, das formas de reconhecimento e do acesso a bens e recursos, sejam materiais ou simbólicos. Dessa forma, possui não apenas aspectos quantificáveis (diferenças de grau), mas também componentes qualitativas, simbólicas e fortemente classificadoras, como gênero e etnicidade. O projeto tem por objetivos: analisar o conceito de desigualdade à luz das variações temporais e espaciais; identificar e classificar vínculos sociais relacionais de “persistente desigualdade”; definir e comparar formas de distribuição/concentração de renda vinculadas à territorialização; identificar, comparar e classificar formas de desigualdades em relação aos direitos e à justiça ambientais; desenvolver um instrumental conceitual e teórico transversal aos campos de conhecimento envolvidos. Para tanto, compreende a criação de uma rede interdisciplinar e internacional de pesquisadores e instituições para abordar o problema em sua complexidade.

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